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土地の売り買いの際に価格の目安として「相場」と言う言葉を使います。これは、近隣の売買事例を参考とし、売り手はこれより高く、買い手はこれより安くなることを望みます。
不動産業者等が造成して販売した分譲地は　道路やライフラインが完備している土地ですから、おおむね「相場」の価格となります。しかし、道と水路があり、近隣には住宅も多いと言った、現状が農地山林で土地はどうでしょうか？｢相場｣で売却できるでしょうか？
何も問題が無ければ、造成に必要な金額と販売経費を除いた額が土地の価値となります。
ところが、土地があっても、思いもよらない問題を抱えていることが多々あります。
売買する土地は、現状のまま使用する以外はほとんどが造成工事をして住宅地等にします。この造成をするには当該地を管轄する行政機関と諸々な協議をしなければなりません。その過程で行政側が要望する内容によっては莫大な費用を要するものもあり、造成の費用が
大きくなりすぎて土地の分の価格が無くなってしまう場合があります。
例えば、分譲予定地から大きな道路に続くまで現状の道と水路を拡幅しなければならない場合があります。拡幅に必要な土地の購入から道路水路の工事費は全て造成計画者の負担となります。よって、分譲地は｢相場」で販売する訳ですから付帯工事費が大きくなるような土地はもともとの土地の価格が無くなってしまいます。
土地があれば財産価値がある様に思いますけど・・・しかし、その様な土地でも相続の際には路線価格という尺度で査定しますから、相続税を課税するようです。