アイデクス　資産設計プロのひとりごと

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2015年10月02日

ご挨拶・・・

５年間記事の投稿をさせて頂きました。新たなホームページに更新したいと考えております。よって、しばらく投稿を休みます。記事をお読み頂きました皆様に御礼申し上げます。

Posted by アイデクス at 14:25

2015年08月28日

２５年以上お付き合いを頂いた顧客が亡くなりました。御高齢でしたのであまり遠くないことは承知しておりましたが、悲しかったです。４９日も過ぎたころ、残された奥様からいろいろと相談を受けましたが、子供さん達がおられるので返答は控えさせて頂きました。只、弊社が関わる不動産の管理だけは希望を述べさせて頂きました。奥様には思惑があることも分かりましたし、遺族間の紛争が無いにしても奥さまの味方をしてくれる人を望んでいることも察しておりました。私は大まかには遺産の内容を把握しておりましたし、遺族に分割案についての話もさせて頂いておりました。奥様には申し訳なかったけど、御長男に奥さまの気持ちを説明し、税理士さんを紹介して終りとさせて頂きました。

Posted by アイデクス at 14:29

2015年07月31日

太陽光の恩恵

お客様の太陽光発電装置が設置後の収入金通算1年以上過ぎました。当初の目論見計算を上回る収益があったので大変喜んで頂いております。予定より早く投下資金回収ができるのではないかと私どもも安堵しております。故障もなく、順調に発電し売電してくれていることをありがたく受け止めています。正にお天道様の恵みです。弊社所有のパネルも予想以上の発電をしてくれています。ありがたいことです。炎天の真夏日が続き体調が心配ですが、反面発電には絶好調な日差しです。矛盾しておりますが仕方のないことです。又、パネル下の農園も2度目の収穫の準備に入りました。今度はジャガイモを育てる予定です。

Posted by アイデクス at 16:17

2015年06月30日

農業所得の厳しさ

昨年７月から始めた農業。３５０坪の土地にらっきょうを植えました。堆肥を施し、苗床を作り、マルチングを張り、植付け場を作成するのに１週間ほどかかりました。種球の皮むきをし、消毒をした後にダニよけの消毒剤と共に種植えし、４週間程を要しました。その後、成長を見守りながら草取りや病気避けを施し、１年後の６月にらっきょうを収穫しました。２００Ｋｇ程、売上げ金１０万円強でした。人件費や諸費用を計算すると大赤字です。農業の後継者がいなくなって行く訳だと痛感しました。特殊な作物を探求するか、大規模な平たん地で機械化するようなことをしなければ農業は存続しないと思います。存続させるにも多額な資本と年月を要します。食の安定政策も多難です。大手企業に本格的な農業参入を促す政策が必要かも知れません。

Posted by アイデクス at 14:00

2015年06月01日

新定期借地権（事業用建物）その１

お客様のところに定期借地権の話があり、相談を受けました。新制度が導入されて大型店舗の進出が促進されました。しかし、５０年近い長期契約になる為に、弊害の実例が無いので検討のしようがありません。借地権を設定させた事例は耳にしますが、先祖から引き継いできた土地を手放さなくても帰って来るとか、固定資産税の資金繰りができたとか、地代が入ってくる等のメリットだけが先行しているような気がします。リスクとしては長期契約なので契約当事者の孫が終末処理をしなければならないこと。建物所有企業は担当者だった方は存命していないでしょう。又、地方行政が固定資産税の計算の元なる評価額を公示価格まで上げて行く制度を導入していますので地代の設定は難しいものがあります。

Posted by アイデクス at 09:46

2015年04月29日

経済アナリストの秘策

先般、経済アナリストの講習を受講しました。欧州経済の動向から始まり、米国経済の動向、日本経済アベノミクスの解説と展望、懸念される生産工場の空洞化、公共インフラの老朽化問題と・・・６時間の経過は意外と早く感じました。講師は解説内容に断言することはありませんが、所見はかなり興味を覚えるものでした。クリミア半島問題、中国習近平体制、米大統領選挙、イスラミックステート等々、私とは違った見方をしておられた内容もありましたが、目から鱗と思える内容が多かったです。最後の余談で講師が原油ファンドを購入したことを話しました。「先行きがどうなるのか？楽しみである」と私と同じ考えを持っておられたことが嬉しかったです。

Posted by アイデクス at 10:26

2015年03月31日

相続準備の壁

先般、お客様が亡くなりました。体力の衰えが理由で農地の売却を依頼され、処理が済んだ矢先の事でした。相続税のことを考えますと土地のままのほうが良かったように思われますが、亡くなることは予期しなかったので依頼のままに処理したことが気になります。御家族は前々から故人が癌であることを承知していた様ですが、内密になさっておられたようです。当然、私が知ることは無いので申し出のままに土地を処分したのですが、土地を換金したことで相続税額が増えるような気がします。私は、親しいお客様に対して「相続の準備は必要ですよ！」と言っておりましたが、癌の告知ができずにいる家族の方がいることを忘れていました。思い知らされました。難しいものです。

Posted by アイデクス at 11:25

2015年03月02日

積立投資に興味あり・・・

定期積立預金が満期になった。家賃感覚で引き落とされていたので、気に掛からなかった。
２年間で少しまとまった資金となり、嬉しく思いました。継続を勧められたが、何と無く「貯めるだけ」に物足りない感じがしたので少し考えることにした。健康上の理由と年齢から解約金見込みの生命保険には加入できない。一時期勉強の為に金融商品を購入した。円高が進み、米ドル建て商品は下落した。円安傾向となり、株価も上がり始めた頃に原価と多少の利益を得て勉強を終了させた。金融商品を持っているときには、国内外のニュースには常に気遣っていたし、相場もよく見た。ある種の緊張感があったといえる。積立預金よりずっとおもしろかった。結果、積立投資をしてみる準備を始めることにした。円安を見込んだ商品や、底値の商品について調べることから研究して行きます。

Posted by アイデクス at 09:09

2015年02月03日

法の順守

日本のリーダー的企業が近年本格的に「法の順守」に取組んでいます。利益より、先ずビジネスコンプライアンスをと言った姿勢が関連子会社まで徹底されつつあります。私は法の順守は否定しませんが、ともかく法を守るだけでは現実問題を逸脱してしまうケースもあり、緩和措置が全く無くて困っている問題もあると思っています。例えば、中古の貸倉庫等、不況で空き物件があるのですが、その用途を簡単に変えることが難しいので利用したくてもテナントが付きません。倉庫以外の用途に転用するには「法を順守」しますと、現行法の基準に全てを合致させなければなりません。テナントですから数年で撤退する可能性が高く、変更に要する費用は賃貸料からは捻出できません。これではテナントは付きません。短期的な転用は法が緩和される措置が必要ではないかと思います。

Posted by アイデクス at 09:03

2015年01月05日

不動産売買の裏話（２）

寺院が購入した土地以外にも売却依頼を受けた土地があるのですが、ここでも裏話が発生しました。当該地の北側に住まわれている隣人より「ここに家が建つと我が家が日陰になってしまうので、２ｍ程土地を譲って欲しい・・・」との申し込みがありました。私は、当該地の売却予定単価に境界コンクリートと筆分け費用を単価加算して売却価格を提示しました。先方は高すぎると言って私を非難しました。農地を買う感覚で安く買えるであろうと思っていた様です。農地を宅地化するには相当の費用が掛かります。耕作土を取り出して良質土を道路の高さまで入れます。測量をして、水路道路等の境界確認を役所と行い、隣接者の境界確認をして正しい面積を算出します。それらの費用に販売経費を加算して売却価格を算出します。そこに、新たな工事と筆分けをするのですから当然に高くなって行くのですが、理解して頂けなかった様です。

Posted by アイデクス at 17:00

2014年12月03日

不動産売買の裏話

久々の土地取引依頼に早速難題が持ち上がった。売却依頼に応えるべく手順を練り、しかる専門業者に外注した最中、依頼物件の１つの土地に隣接している寺院から駐車場用地として購入の申し込みが依頼地主にあった。依頼者は弊社に処分を頼んだ旨を告げたのだが、
寺院は地主と直に取引したいと言っているらしい・・・。寺の言い分では「以前、墓地の敷地を増やす際に不動産業者に高額を払わされたことがあり、業者は一切お断り。」なのだそうだ。寺の申し込みを一蹴することはできましたが、依頼者の土地処分の主旨を思うと流れは合っていると考え、弊社が引くことにしました。不遜な業者のツケを弊社が被ることも仏道の教えなのかも？チーン。

Posted by アイデクス at 11:12

2014年11月05日

久々の土地売買

高齢のお客様より田畑の売却の相談を受けました。農業後継者が無いことに起因するのですが、近隣でも同様な土地処分が多くみられます。思い通りに売却できるかどうか不安です。現況調査、価格査定、測量依頼等の準備で１ケ月が瞬時に過ぎてしまいました。通常、土地等の売却依頼を受けますと依頼契約書を遅滞なく結ぶのですが、価格の査定に手間取ってしまい放置してしまいました。久々の土地取引でしたので油断があったと思います。お客様は知人との立ち話の中で農業を止めたことを話題にしますので噂が広まり、数件の「俺に売らせろ！まかせろ！」の騒ぎになってしまいました。後手のスタートで依頼書は頂きましたが、定石を外したことが悔やまれます。

Posted by アイデクス at 15:56

2014年09月30日

農業の実践（２）

初回はラッキョウに挑戦することになりました。種球を注文し、畝を作っておいて種球を待ちました。マルチングを掛けて、植えつけの段階に入ったら広島豪雨の時期で連日雨天が続きました。入荷した種球が腐ってしまうのではないかと気がかりでした。雨間に植えつけ始め1週間ほど掛けて２０００個ほど植えつけてみました。1週間くらいで芽が伸び始めましたが、始めの頃に植えた種球はダメになり、植え替えをしてみました。植え始めから約1ケ月、一面にラッキョウの芽が伸びているのを眺めるのはとても楽しいです。担当者は、薬剤の事やら肥料の事やらと奮闘しています。農業に従事している方の知恵や技術の素晴らしさを実感しました。

Posted by アイデクス at 14:17

2014年09月03日

農業の実践

耕作放棄地を借りて農業と太陽光発電事業を行うことになりました。永いこと草だらけになっていた土地を耕作地にすることからスタートしました。平坦にしたり、石を拾いだしたりと建設機械を導入して何とか畑らしくなりました。ここからは、弊社スタッフが主力となります。担当者は、独学で学んだり、弊社の顧客で農業経営をしている方に教えて頂いたりと頑張っています。又、どのような農作物が初心者向きなのか？農業機械は何が必要なのか？費用はどうなのか？などなど、連日頭をひねっておりました。トラクターを購入し、草が生え始めた畑を耕してみました。一面、耕し終えた畑はとてもきれいでいした。農業を次の段階に進める為に考察している間、一週間で畑は芝生が生えそろった状態になってしまいました。連日の雨で、雑草は頑張って伸びようとしています。これから、どんな障害が出てくるのか、大変ですが楽しみです。

Posted by アイデクス at 15:12

2014年07月01日

継母の相続

継母が他界しました。葬儀の後は、煩雑な手続きの山でした。遠方に嫁した妹が相続人になるのですが、諸手続きは私が代行しました。年金、介護、医療控除の停止の届出等々、市役所でそれぞれの窓口を回り、全ての書類の為に妹と郵送返送を繰り返し、やっとのことで処理しました。預貯金に至っては、必要書類の多いことに驚かされました。面倒臭いこと甚だしいとは、このことを言うのだと思いました。一気に準備処理するには、しばらく仕事をせずにそれに掛かりきりでなければ出来ないであろうと思いました。二人いた異母妹の一人が継母より先に死んでいたので、その子供たちとの遺産協議とか原戸籍とか、いやはや本当に疲れました。私も遠からず死ぬでしょうけど、出来得る限り煩雑な手続きを省ける様に、その準備をしておこうと思いました

Posted by アイデクス at 15:31

2014年05月31日

これからの農業

ＴＰＰ協定により、市場には安い農産物が入って来るでしょう。畜産、穀類等は大きな影響があると思います。野菜類は、加工品以外は国産が主流となり、農地法の改正により法人（会社）が農業経営をすすめて野菜を作るようになるでしょう。大規模で機械化されて格安の野菜類が市場を埋め尽くすと思います。小規模農家はますます離農者となり、耕作放棄地が増えて行くと思われます。農業委員会や農協もてこ入れされて、農業が農家のもので無くなる日は近いように思います。弊社では、その様な時代に取り残されて行きそうな農地を農業併用太陽光発電所として収入農地に替える取り組みを始めました。

Posted by アイデクス at 13:33

2014年04月30日

農地で太陽光発電を・・・

農地は法律で農業以外の用途に使用することが出来ません。ですから、後継者が無い農地であっても太陽光発電だけをすることには問題があります。しかし、日本のあちらこちらで農地と太陽光発電を併用している例を耳にします。公に融資を受け広大な農地にメガソーラーを設置している広島県の例などは素晴らしい限りです。大規模農園、特殊作物を手掛けている農家以外で農業所得だけで生活することは非常に難しいと思います。ですから、日当たりのよい農地で発電収入を得て、且つ農業を営む事が出来るようにする事が望ましいと考えております。そしてこの問題は、私の今後のテーマとして取り組んでまいりたいと思っております。

Posted by アイデクス at 13:19

2014年04月01日

少額短期保険の魅力

少額短期保険に興味が有りましたので勉強会に出席してまいりました。一般の生命、損保、医療保険に加入されている方の中には、保険制度に煩雑かつ複雑なイメージが強く、何か勧められたものに加入すれば安心だし、面倒なことから解放される様な気になって保険契約をしている方が多いように思いました。しかし、保険は少し御自分で研究なされてから加入するのが良いのでは？とも思いました。自分の年齢、性別、家族構成・・・等々を考慮して真剣に絞り込みをすることをお薦めします。主な生保を１本、後は生活に合わせて少額短期保険で生活のリスクを回避する。これで、充分な気が致します。少額短期保険はネットで調べるとたくさんあります。大手生保損保より数が多いのです。

Posted by アイデクス at 12:39

2014年03月07日

大型倉庫のテナント

一昨年、弊社管理の大型倉庫のテナント撤退が決まり、新規テナントの募集に奔走しておりました。最近、何とか探すことができました。長期に渡り苦労しましたが、勉強させて頂きました。大型倉庫は大きな荷主さんが必要となりますので物流会社も簡単には借りる事は有りません。又、案件が有りましても諸所の検討課題が多く、結論に至るまでには長期の時間を必要とします。破断になった案件もいくつかありした。大型倉庫は地場に大きな製造会社があり、その会社の事業計画に合致しないとテナントが見つけにくいことを知らされました。

Posted by アイデクス at 16:34

2014年01月30日

相続対策には努力を

平成元年頃、不動産の相続評価は相当高く、大きな資産を持たれた方に相続が発生しますと相続税が高額でした。相続対策として養子を多くして控除を膨らませて節税した方も少なくなかったと思います。現在は法律で規制されていますので、養子を増やして節税することは出来ませんが、時間を掛けて節税の準備をなされることを薦めます。
被相続人に大きな借金を負わせて負の財産を利用する方もおりますが、借金は返済を伴いますので相続後の効果の程は疑問です。相続対策に特効薬は有りません。法人の特性を研究して権利の発生をさせたり、税の特例を最大限に利用することを検討されると良いと思います。

Posted by アイデクス at 13:02

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