2013年12月28日
投資株購入の楽しみ方
小口株の取引が出来るようになりました。先日、ある方が小口株を購入しておられる話を聞きました。その目的がユニークでしたので紹介します。その方は御自分の生活圏にある大手販売店の株を持っていました。株主優待でも？と思ったのですが・・・小口で数社持っておられました。株を持つと必然的にその企業のホームページを見る様になる。見れば必ず何らかの情報が入ってくる。その情報を生かして楽しんでおられるらしい。男の感性からは出ない発想だと思い、感心しました。株、イコール投資と考える私には、目から鱗の思いでした。
Posted by アイデクス at
10:01
2013年11月29日
異常気象と賃貸物件
最近の異常気象は恐ろしさを痛感します。台風２６号による突風で弊社が管理する倉庫の屋根がめくれてしまいました。飛ばされた屋根材は敷地内と隣接するオーナー宅に落ち、死傷者も無く、第３者に損害を与えることも避けられました。又、幸いにも倉庫内にも荷物が無かったので本当に「不幸中の幸い」と言える事件でした。１ヶ月ほどで建物は復元できましたが、多大な修繕費が掛かりました。オーナーが掛けてあった保険で対応できると思います。今回の災害では、とても大きな教訓を得られたと思います。
１．今後の台風等は想像を絶するものが主体となるので建物を補強すること。
２．風水害に対応した総合火災保険に加入すること。
３．倉庫等では、荷物にも保険の検討をすること。但し、家賃との関わりが有るのでテナントと早めに協議をすること。
１．今後の台風等は想像を絶するものが主体となるので建物を補強すること。
２．風水害に対応した総合火災保険に加入すること。
３．倉庫等では、荷物にも保険の検討をすること。但し、家賃との関わりが有るのでテナントと早めに協議をすること。
Posted by アイデクス at
14:56
2013年10月31日
土地の活用（太陽光発電）
土地は広く有るが、農業後継者は無い。あるいは、土地を相続したけれども農業をする事ができない。等と耕作を放棄する事例を多く聞きます。政府も食の安定の観点から様々な政策を行っております。私は、荒れ地にしてしまわない為には太陽光発電をお薦めしております。いくつかのハードルが有りますが不可能では無いと考えます。難しいハードルとしては近くに電柱が無いことです。これは長期対策になると思います。又、市街地以外は農業振興地域に指定されていると思われます。これも難問の一つです。いろいろと調査してみないと太陽光発電の可否判定ができませんが、該当するような地主様は荒れ地のままにしておかない事をご検討下さい。
Posted by アイデクス at
11:26
2013年09月30日
NISA（ニーサ）少額投資非課税制度・・・
これは国の経済活性化を狙った新型株投資のやり方です。非課税を売り物にして小口株取引を一般に広めようとしているものです。貯蓄から株式投資に国民の関心を向け、株式市場を活性化させ、日本経済の発展を促進して行く目論見だと思います。貯蓄から株式に転換させ、先進諸国ように一般投資家を増やして行く事には賛成しますが、必ず利益が出る訳では無く、元本割れして損をすることがある事実をもっとアピールして頂きたいと思います。国としては新制度を施行する事だけを発表し、後は個人投資家と証券会社との関係であるとの対応がちょっと荒っぽいと思うのですが・・・ＮＩＳＡに興味を持たれましたなら、損をするのは普通の株式投資と何ら変わりはありませんので、損を覚悟で投資して頂きたいと思います。
Posted by アイデクス at
16:16
2013年08月30日
相続した土地は検証を・・・
親が残してくれた土地を相続し、従前のままにしておられる方が多いと思います。特に利用の仕方を変更する予定も無く、そのまま自分の相続人へと考えておられると思います。
自分が相続した際には何ら問題が生ぜずに済んだから、その土地は何も問題を抱えていないと思うのは間違いかもしれません。土地には隣接者が必ずいます。又、地上を他人に利用させているケースもあります。御自分の代に土地を検証し、事実の資料を残しておかれることをお薦めします。自分、親、祖父母の代に問題が生じなくても、次代には正確なものを継承させてあげることをお考え下さい。私への相談事例も多くあります。
自分が相続した際には何ら問題が生ぜずに済んだから、その土地は何も問題を抱えていないと思うのは間違いかもしれません。土地には隣接者が必ずいます。又、地上を他人に利用させているケースもあります。御自分の代に土地を検証し、事実の資料を残しておかれることをお薦めします。自分、親、祖父母の代に問題が生じなくても、次代には正確なものを継承させてあげることをお考え下さい。私への相談事例も多くあります。
Posted by アイデクス at
15:42
2013年08月01日
賃貸建物返還時の現況復帰
１０月末で賃貸倉庫の契約が終了する話があります。契約条項に基づき返還時に現況復帰をして頂くと言う事で、私は貸主の代理として借主さんと立合いをしました。借主側には建設会社の技術屋さんが付いて来ており、毀損箇所の修復方法を説明して下さりましたが、私としては期限内に復元して頂きたいだけであると申すしかありませんでした。借り側は手軽な修繕で終わらせたい意図が働き、貸し手は次のテナントにしっかりと修復した建物を提供したい気持ちがあるので、現況復帰の判断は難航します。老朽劣化なのか毀損なのか立場が替ると見る目も替ってきます。一通りの検証が終わり、私の所見も伝えましたので、建設会社から毀損している所と修復時期の報告を待つ状態です。毀損修復はまとめて調べ上げると意外と多く、費用も大きいと思います。毀損は生じた時に、その都度修繕して頂いておけば良かったと思っております。マメに点検しなかった私にも落ち度はあるのでしょうが・・・。
Posted by アイデクス at
16:18
2013年07月01日
相続税の納税資金作り・・・
バブル期末期の頃に顧客の依頼で相続税の資金捻出に協力させて頂いたことが何度かありました。相続税は、発生から１０ヶ月以内に現金で納める事になっております。
山林や農地等の資産があっても納税が億円単位になりますと現預金をお持ちの方は希少ですので、短期で資産を処分して資金を捻出しなければなりません。
事前に相続についての相談を頂いておられた顧客には、換金する資産（土地）の中から目途を立てさせて頂き、下準備をさせて頂いたケースもありました。
土地を換金するには市街地の山林農地を宅地分譲業者に売却すればよいのですが、その頃でも売りたい土地の値段は近隣住宅地価格の半分程度でしたので、１ヶ所の土地処分では捻出税額に届きませんでした。多くを手放したくない顧客は私に名案を求めました。そこで、資金の全くない弊社が地主と組んで分譲地の販売をすることにしたのです。
分譲地売上総金額、工事費、諸認可申請費用、販売費、借入金と金利、利益、リスク等々の全てを顧客にオープンで説明し、共同で宅地分譲を実行しました。時勢が良かったので幸いにして売り損じはありませんでした。私も利益を頂きましたが何より実績から得られた自信は大きかったです。
山林や農地等の資産があっても納税が億円単位になりますと現預金をお持ちの方は希少ですので、短期で資産を処分して資金を捻出しなければなりません。
事前に相続についての相談を頂いておられた顧客には、換金する資産（土地）の中から目途を立てさせて頂き、下準備をさせて頂いたケースもありました。
土地を換金するには市街地の山林農地を宅地分譲業者に売却すればよいのですが、その頃でも売りたい土地の値段は近隣住宅地価格の半分程度でしたので、１ヶ所の土地処分では捻出税額に届きませんでした。多くを手放したくない顧客は私に名案を求めました。そこで、資金の全くない弊社が地主と組んで分譲地の販売をすることにしたのです。
分譲地売上総金額、工事費、諸認可申請費用、販売費、借入金と金利、利益、リスク等々の全てを顧客にオープンで説明し、共同で宅地分譲を実行しました。時勢が良かったので幸いにして売り損じはありませんでした。私も利益を頂きましたが何より実績から得られた自信は大きかったです。
Posted by アイデクス at
15:42
2013年05月31日
新たな土地の活用が可能かも？
再生エネルギーが話題になって久しい。今年度から買い取り価格が値下がりし、話題としてはトーンダウンした様にも思える。最近、各省庁がやっと再生エネルギー施設の設置場所に対しての指導内容を発表してきている。特に、農林水産省の見解は興味がある。農地に設備を設ける事に１００％ダメであると言っていないところに土地活用のチャンスがあるように思える。私共不動産関連の世界では、農地では耕作以外はタブーであり、手がつけられない領域であった。農地で電気を作って、それを売っても良いことになったのである。私の会社も昨年から太陽光発電部門を設立し、もうすぐ発電を開始する予定である。今後は、顧客の皆様に「農地で電気を作って売りましょう。」と勧めて行くつもりです。
Posted by アイデクス at
16:01
2013年04月30日
人生計画／自論
ファイナンシャルプランナー（ＦＰ）の仕事の中に個人の人生計画の依頼を受けて、其の希望を現状から推測して方向性を示す業務があります。簡単に言えば「４０歳までに家を持ちたいが・・・」と言う方の希望が叶うか否か収入や家族構成等を基に判断します。
業界内には２０代の方が８５歳まで生きるとしたモデルがあります。完璧なプランですが、私の見解としては、計画書を順守して生きて行くことは実に味けない様に思えます。
若い時は、これと言った使途が定まらなければ無駄使いをせずに貯金することにして頂き、
子供を持つようになったら、夫婦で人生設計を考え始めれば良いと思います。但し、５０代に入ったら、おおまかでも良いですから必ず人生計画を立てて頂きたいと思います。自分の子供たちや働き手の若人たちに多大な迷惑を掛けずに生きて行く方向を考えましょう。国や現役世代に保護を求めて生きて行くことになるのですから・・・。
業界内には２０代の方が８５歳まで生きるとしたモデルがあります。完璧なプランですが、私の見解としては、計画書を順守して生きて行くことは実に味けない様に思えます。
若い時は、これと言った使途が定まらなければ無駄使いをせずに貯金することにして頂き、
子供を持つようになったら、夫婦で人生設計を考え始めれば良いと思います。但し、５０代に入ったら、おおまかでも良いですから必ず人生計画を立てて頂きたいと思います。自分の子供たちや働き手の若人たちに多大な迷惑を掛けずに生きて行く方向を考えましょう。国や現役世代に保護を求めて生きて行くことになるのですから・・・。
Posted by アイデクス at
16:10
2013年04月02日
投資はプロに・・・
株価や不動産が値上がりしてきました。不動産投資や株投資で利益を上げようとして、上手く行かなかった知人の話をします。いずれもバブル経済がはじけた後のことです。
その方は、住宅会社を懸命に経営していた方で、手掛けた住宅を熱く語る人でした。土地取引も始めて間もない頃、購入した土地が数日後に５割増しで売れました。本業を従業員に任せて土地を求めることに専念して行きました。私にも仲間になれと誘ってきましたが応じませんでした。１年あまりで行方知れずになってしまいました。
ある方は、株式投資を得意とし、本業を従業員任せにして投資の利益で会社を廻していたその人も今は跡形も無く居なくなりました。又、不動産で失敗した損を先物取引で取り返そうとして、裏目に出て命を落とした人もいます。他、数例の知人が悲しい思いをしております。
投資はプロが行う商取引であり、素人が利益を目論んでやるべきではありません。勉強の為に余剰金で投資を経験することは薦めますが、先ずは本業に力を注いでほしいです。
その方は、住宅会社を懸命に経営していた方で、手掛けた住宅を熱く語る人でした。土地取引も始めて間もない頃、購入した土地が数日後に５割増しで売れました。本業を従業員に任せて土地を求めることに専念して行きました。私にも仲間になれと誘ってきましたが応じませんでした。１年あまりで行方知れずになってしまいました。
ある方は、株式投資を得意とし、本業を従業員任せにして投資の利益で会社を廻していたその人も今は跡形も無く居なくなりました。又、不動産で失敗した損を先物取引で取り返そうとして、裏目に出て命を落とした人もいます。他、数例の知人が悲しい思いをしております。
投資はプロが行う商取引であり、素人が利益を目論んでやるべきではありません。勉強の為に余剰金で投資を経験することは薦めますが、先ずは本業に力を注いでほしいです。
Posted by アイデクス at
14:40
2013年03月01日
投資のタイミング（自己流）
日米の景気対策により、ある経済評論家は１ドル１００円まで円安が進むであろうと記事にしておりました。１００円が望ましいと判断する経済界を代表する方々の論評も耳に致します。私は、米ドルＭＭＦを売却致しました。１ドル９３円９６銭でした。
１ドル９０円半ばで購入し、永い円高を３年間売却しないで静観しておりました。元金を確保することを目的として売却の判断をしました。大口投資であれば為替の動きを気にしながら過ごしたりするのでしょうが・・・私は小口投資で、しかも多忙ですので、この程度で・・・。ついでですが、金の値上がりもそろそろ終わるような気がしますので、金関連のファンドも売却しようと考えております。世界の金持ちが資金を金投資から株式投資に戻すような気がします。私は小口ですが投資をすることにより、新聞をよく読み、盛んにニュースを見聞きすることが多くなりました。
１ドル９０円半ばで購入し、永い円高を３年間売却しないで静観しておりました。元金を確保することを目的として売却の判断をしました。大口投資であれば為替の動きを気にしながら過ごしたりするのでしょうが・・・私は小口投資で、しかも多忙ですので、この程度で・・・。ついでですが、金の値上がりもそろそろ終わるような気がしますので、金関連のファンドも売却しようと考えております。世界の金持ちが資金を金投資から株式投資に戻すような気がします。私は小口ですが投資をすることにより、新聞をよく読み、盛んにニュースを見聞きすることが多くなりました。
Posted by アイデクス at
16:17
2013年02月04日
金融商品の世界
アベノミクスの影響で円が値下がりし、日経平均株価も値上がりしております。この為、２ヶ月余りで私が分散投資している商品の総額が購入時換算でマイナス１３％からプラス１０％になりました。金融商品の世界は実に恐ろしいものだと実感しております。顧問料を支払い大きな資金を投じて失敗した方が恨みの矛先を誤った方向に向けた事件がありましたが、人生を狂わせる世界であることは間違いないと思います。一国の経済を脅かすくらいの資金がある世界中の投資のプロが繰り広げている世界を一個人の投資コンサルタントが理解できるとは思いません。素人はそれなりに生活の余剰で小銭を稼いで一喜一憂する事が金融商品の世界を勉強したり、楽しんだりするコツだと考えております。
Posted by アイデクス at
16:48
2013年01月08日
土地の付加価値・・・
土地は利便性により価値が大きく変わる事は皆さんが承知していることです。生活の利便性や交通の便が大きく作用します。それ以外にも時事天災等により価格や人気が大きく影響します。一時期、土壌汚染が騒がれた時期には工場の近隣はずいぶんと敬遠されました。時の流れと公害への取り組みが進んだのか最近ではあまり騒がれなくなりました。又、津波災害以降は低地が敬遠されていますが、防災整備が進み、時が経てば騒がれなくなるのでは・・・とも思えます。又、これからの国のエネルギー政策がどのようになって行くかは分かりませんが、原発依存で行くとは考えられません。そうなりますと、代替エネルギーが得られる風当たりの良い土地や陽の当たる斜面が脚光を浴びる事もありえます。持っている土地はできるだけ所有して行きましょう。
Posted by アイデクス at
14:09
2012年11月30日
建物賃料の内、使えるお金・・・
建物の賃貸収入は全て使えるお金ではありません。賃貸業に関わる土地や建物には固定資産税があります。賃貸収入には所得税がかかります。建物や舗装等の構築物は維持修繕費が必要です。意外と意識に無いのが土地建物は相続税の対象となることです。相続は３０年に一度は発生すると考え頂きたいと思います。以上の出費を賃料の割合に換算しますと・・・固定資産税が１０％位、所得税が２０％位、修繕積立が１０％位、相続税の積立は２５％位必要になるでしょうか？そのように考えますと、賃貸収入の内、使えるお金は３５％になってしまいます。建設費を借金していますと返済金が必要になりますので、使えるお金は無くなってしまうかもしれません。大家さんの多くは相続税を考えていませんので、使えるお金がある様に錯覚していると思います。賃貸業は左うちわで暮らせる商売ではないように思います。
Posted by アイデクス at
15:14
2012年11月02日
転借人（また借り）の権利・・・
建物を賃貸している場合、契約で転貸しを禁じますが、貸主が知らない間に建物の一部が転貸借されていることがあります。貸主は借主に責任を問うことが出来ますが、事は簡単に解決しない事が多いです。転借人は賃借人と同等の権利を有します。契約違反であろうが転借人は借地借家法により守られることは間違いありません。貸主が事情により建物を撤去することは稀ですが、増築改装や補強をすることはよくあります。其の時に貸主の知らぬ間の転借人とトラブルとなり、貸主の計画が延期されたり中止になったりします。貸主は賃料だけを管理するのでは無く、借主とのコミュニケーションを図り、常に良好な賃貸借を管理する事が大切であると思います。多少の出費を伴っても管理会社に委託して健全な賃貸経営をなさることをお薦めします。
Posted by アイデクス at
11:08
2012年09月26日
山の尾根の土地境界線・・・
市街地にある山林の処分を依頼されたことが２度あります。山林を切り崩し平坦地にして住宅分譲をしました。２回とも小さい山の尾根が隣接者との境界でした。同じような工事と分譲でしたが隣接者との協議が全く異なりました。山を切り崩すには境界線で真下に切り取ることはできませんから、境界線に沿って４５度位の角度を保って斜めに掘り下げて行きます。山が急斜面だと、この４５度で下がって行くと出来上がる平坦地が極端に狭くなります。そこで、隣接者に協力して頂き一緒に山を切り崩して頂くと４５度が無くなり境界がそのまま平坦地まで下がってきますので、売り地が大きくなります。ところが、こちらの思惑通りには事が運ばないのが常で・・・１度目の隣接者は依頼者の遠縁の方でしたので難なく話が決着しましたが。２度目の時は、ひどく難航しました。隣接者の言い分はこうでした。かなり以前、隣接者の方が山を処分したい時期があったそうです。しかし、協力を断られたので山を其のままにしておいた。今度は協力を受ける側になったとは、皮肉なものである。当然、協力を断られました。交渉を重ね、最終的には助けて頂きましたが、大変苦労しました。先祖の行いは末裔まで続くことを実感しました。
Posted by アイデクス at
09:41
2012年08月28日
土地の因縁はいつまでも・・・
１７年ほど前に知人に頼まれて川崎市在住の方の土地を購入して、建売住宅を３棟販売したことがありました。住宅購入者からの苦情も無く歳月が流れました。最近になって、この土地のことで市役所を交えて立合いがありました。実は、この土地の購入時に隣接地の所有者と境界の協議が整わず、１筆残して購入した経緯がありました。其の土地の所有をめぐって隣接地の地主が１歩も譲らなかったからです。其の土地は草も雑木も伸び、大木が風雨で倒れそうになり、分譲地の１軒が市役所に助けを求めたのです。市役所は川崎市の地主に改善を指示しましたが、所有をめぐる話をしたところ、隣接地主にも指示してくれました。ところが、隣接地主は面倒を避ける為に所有を主張しませんでした。そこで、当時の関係者が現地に集まり、市役所が関わって話し合いがありました。
土地は、いつまで経ってもその因縁を持ち続けるものであることを再認識しました。
土地は、いつまで経ってもその因縁を持ち続けるものであることを再認識しました。
Posted by アイデクス at
12:56
2012年07月30日
工場、倉庫、大型店舗等に植えた木々・・・
大きな工場倉庫等の新設には開発行為としての行政指導があり、指導の中に緑地の設置があります。出来上がった工場倉庫には緑地が出来て、すがすがしいスタートとなります。ところが、２０年も経過しますと樹木は巨大な大木と化してしまい１０ｍを超える高さとなり、根っこは周辺のコンクリートをも持ち上げる厄介者になってしまいます。
２～３本なら眺めも良いかもしれませんが２０本以上もの巨木は簡単には手がつけられません。専門家を頼み、高所作業車を使って少しずつ小さくして処分して行きます。
根っこなどは重機で掘り起こさなければ取れません。切った木と掘った根っこは多大な処分費を投じなければなりません。倉庫や工場等、樹木が多い賃貸物件の大家さんに提案します。樹木が１０年位経ったら、小さな木に植え替えることを御検討下さい。
２～３本なら眺めも良いかもしれませんが２０本以上もの巨木は簡単には手がつけられません。専門家を頼み、高所作業車を使って少しずつ小さくして処分して行きます。
根っこなどは重機で掘り起こさなければ取れません。切った木と掘った根っこは多大な処分費を投じなければなりません。倉庫や工場等、樹木が多い賃貸物件の大家さんに提案します。樹木が１０年位経ったら、小さな木に植え替えることを御検討下さい。
Posted by アイデクス at
15:21
2012年06月25日
建物賃借料と修繕費・・・
私が管理している建物の中には２０年以上経過して物が数件あります。５～６年前から景気の落ち込みと共に賃料の見直し協議が何回も発生し、今も円高の影響で再三の値下げ要請があります。なるべく、相場に合わせて頂くように家主と交渉しますが、２０年以上使用した建物や構内は修繕箇所の山となっておりますので、調整が難しい面があります。修繕費の積み立てをしっかりとして頂いているお客様は意外と少ないのですが
それなりに相談が進み、借手とも上手く継続して行きます。しかし、建屋に不都合が生じた時点で戸惑う家主さんが圧倒的に多く、借主が移転を検討する羽目になってしまうケースもあると思います。建物賃貸業をなされる方は建設資金の返済完了後はただちに
修繕費積立をして頂きたいと思います。建物賃貸業は年数の経過と共に維持の為の出費が多くなって行きますので、決して「左うちわ」の商売では無いと思います。
それなりに相談が進み、借手とも上手く継続して行きます。しかし、建屋に不都合が生じた時点で戸惑う家主さんが圧倒的に多く、借主が移転を検討する羽目になってしまうケースもあると思います。建物賃貸業をなされる方は建設資金の返済完了後はただちに
修繕費積立をして頂きたいと思います。建物賃貸業は年数の経過と共に維持の為の出費が多くなって行きますので、決して「左うちわ」の商売では無いと思います。
Posted by アイデクス at
11:14
2012年05月31日
「御自分で不動産売買」にアドバイス・・・
不動産の取引を御自分でなさりたい方がいます。私としては宅建業者に依頼して頂くことを勧めます。御自分で契約書等を作成して取引を完成させたい方に、要点を項目別に分けて調査方法や法律についてアドバイスさせて頂きます。
その１：権利について～
相手の所有物であり、他人の権利が一切ないことが取引の前提です。物件の地番（住所とほぼ同一です）を管轄する法務局へ行き、地番（複数であることが多いので全部）の
登記事項要約書の交付を申請して下さい。要約書には所有権者や地上権者の記載があり、
抵当権等の記載もあります。相手が所有者であり他の記載が一切なければ安全であると
考えられます。相手の権利が地上権や他の権利であった場合には宅建業者等に相談して下さい。又、相手が銀行等から金銭の借り入れがあると抵当権が記載されています。
借金を売買代金で返済させて抵当権を抹消させて下さい。抵当権が設定されている物件を買われる場合は銀行等を交えて、銀行で代金決済をすると良いでしょう。
次回は、建物が建てられる土地について・・・
その１：権利について～
相手の所有物であり、他人の権利が一切ないことが取引の前提です。物件の地番（住所とほぼ同一です）を管轄する法務局へ行き、地番（複数であることが多いので全部）の
登記事項要約書の交付を申請して下さい。要約書には所有権者や地上権者の記載があり、
抵当権等の記載もあります。相手が所有者であり他の記載が一切なければ安全であると
考えられます。相手の権利が地上権や他の権利であった場合には宅建業者等に相談して下さい。又、相手が銀行等から金銭の借り入れがあると抵当権が記載されています。
借金を売買代金で返済させて抵当権を抹消させて下さい。抵当権が設定されている物件を買われる場合は銀行等を交えて、銀行で代金決済をすると良いでしょう。
次回は、建物が建てられる土地について・・・
Posted by アイデクス at
09:44
