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富士山の南麓一帯がリゾート計画地となるようなブームがありました。土地ブローカーと称される人々がこぞって山林所有者を訪問しました。知人のＴさんは手入れも出来ない山林に高額な値がついたので売ることにしました。ブローカーさんは手付として数百万円を置いて行き領収書を受け取って帰ったそうです。その後、Ｔさんが正規の契約と残金清算の請求をしても返答が無く、困惑して私に相談にまいりました。
Ｔさんは、山林を他に売ることはできず、残金を得ることもできない状態に陥ってしまった訳です。私は、相手が普通の人々では無いと感じましたので気が乗りませんでしたが領収書の振出人に連絡をとり、取引の履行か取消しかを促しました。しかし、その方はダミーであり、領収書は別の方が管理保存しているとのことでした。ダミーの方に、手付金を返還するので領収書を返して欲しい旨を伝えて頂き、東京まで伺うことになりました。無事に振り出しに戻った後に、東京の事務所がとんでもない所であることが分かり、驚いた思い出があります。正規の契約で無くても、充分に効力が発生することをつくづく思い知らされました。
  

悩めるお客様は勤め人の方で、毎年固定資産税等の納付書が送られてくると、「又か・・・」と頭を抱えているそうです。
彼の家は代々農家でしたので母屋、納屋と作業場といった具合に広く敷地が必要で
あったようです。現在は夫婦と子供とでそこに住んでいるのですが、敷地が３００坪もありますので固定資産税等の負担が大きいのです。固定資産税等は６０坪の敷地に３５坪の家屋を想定して減免しておりますので、この数値を超えると税負担が大きくなって行きます。
私としては、全敷地の２０％程度に住まい、残り全てを事業用に転換すれば個人の
固定資産税等の負担は少なくなる計画案を提示しましたが・・・
住宅の建て替え資金や事業開業資金のところで閉塞しているようです。又、昨今の景気から判断してテナント事業が成功するかどうかの不安が大きいようです。
  

資産そのものの相談は、評価や査定あるいは法律や規定等の説明をすれば事がたりるのですが、権利や負債の相談を受けますと難しい問題があります。
その資産に関係する人々の関係図の作成から始まり、相互の交流の度合いまで
知らなければなりません。相談者の言い分だけでは事実との相違も推測されます。私は、資産の相談に来られた方に先ず、人間関係が円満な状態かどうかを
お聞きします。円満であれば、日を改めて関係者が多く集まれる場を設けて頂いて大筋の話をさせて頂き、賛同を得た後に調査に入って行きます。
円満らしい方には、関係者が集まれる状態が実現するようなアドバイスからスタートいたします。相談者自身の権利を主張されるケースでは対応できない旨を説明して相談を終わりにします。
資産の相談は、本人を含め関係者の赤裸々な面を開示しなければならないので
人生相談に似たようなところがあります。相談内容によっては対応する私にも
大きな負担となることもあるでしょう。
  

　先般、勉強の為に講習会に出席しました。金融関系の企業にお勤めの方が講演しました。
金融商品は元手の３０％を失う覚悟が無ければ手を出すべきではないと言われました。又、もし最高に上手く行って３０％の利益があったら、一端換金して一休みする余裕がほしいとも言っておられました。まったく、その通りだと思います。退職金の有効利用をと考えておられる方々に是非聞いて頂きたい講演でした。私は、老後資金を少しでも増やしたいと言った相談があっても「そのような方法は無い・・・」と答えます。預金しておいても利息は付かないし、ペイオフの心配もあります。資金を小口にして国債、地方債にしておいてその都度換金して生活なされたら如何でしょうか？余裕があれば、投資信託をお買いになり、値動きを楽しむのも良いかもしれません。株や商品先物取引等はプロの世界の話ですので、素人が宝くじ感覚で買うものでは無いと思います。
  

東日本大震災の津波、タイの洪水等の影響で海抜の低い土地が敬遠されています。たぶん
時間の経過と共に人々の意識から薄れて行くのでは・・・と思います。
昔から、平地は交通水運の便が好く流通の世界では貴重な地形です。又、水田には欠かせない地の利でもあります。私達の日常生活でも坂が無い地域に人々が集中しています。
確かに津波や洪水は生命を脅かすものですが、発生の確率と人の寿命を比べてみたり、防災対策の状態を見直す等の検討をして平坦地の好さを再認識すべきだと思います。
震災直後は海抜が１０ｍ以下の地域の借家から高地へ引っ越してゆく人達の話も耳にしましたが、地震は建物倒壊の恐れもありますから、高地も低地も同じです。ましてや、放射能等の被害は何処にいても同様に被災します。
実際に津波に被災した方たちも元の場所に戻りつつあります。海抜の低い地域が敬遠されている時期もそれほど永くは無いかもしれません。
  

不動産（土地建物等）の購入に際して、契約をする前に必ず宅地建物取引主任者より当該
物件に関する重要事項の説明があります。説明に納得した後に説明書の副本に署名押印を
して取引主任者に渡します。この説明書が近年大変複雑になってまいりました。
説明書の交付当初の頃は、物件に関わる民法、建築基準法、都市計画法等の説明が主で、購入者が後日住まわれる際に困惑しないようにする為のものでした。ところが、少数の悪質な業者が善人を騙したり、重金属を垂れ流したり・・・と社会問題になる度に行政指導が行われ、説明内容が増えてゆきました。これからも、海抜の項目や放射能汚染の項目が
追加されてゆくと思われます。民間の経済行為優先による犯罪を防止し、市民を救うために追加説明を増やしていると思うのですが・・・説明義務を負う取引主任者の責任だけが
重くなって行くように思えます。想定外の説明漏れもあると思いますが、法的に何処まで許されるのかは疑問です。保険で身を守る不動産業者増えています。これからは、不動産仲介手数料も上がって行くでしょう。
  

土地の境界は一筆ごとに法務局に縮尺された図面として登記保存されておりました。
しかし、最近ではこれがＧＰＳ（人工衛星からのデーターで位置を確認する）なるものが登場して土地の境界の折れ点の全てが地球全体の座標として表示されることになっているそうです。今、全ての土地をこの座標の表示に替えようとしております。ですから、昨今の土地取引に伴う境界の確認は全てこのデーターが必要となりますので、土地の売買に関わる費用が以前より高くなっております。土地家屋調査士が隣接する土地所有者と立合って境界を確認した後に現地の測量を行い、そのデーターを座標に変換して登記します。
高額な機材を法務局も調査士も導入する訳ですから費用が高くなっても仕方がないことだと思います。
しかし、大きな災害等で自分の土地が跡形も無く見えなくなったとしても、座標のデーターから現地に復元できるようです。
  

普段は隣の家だから穏便に過ごしているけれども、実は隣との土地の境界が明確ではないと思っている方がいると思います。この様な問題を抱えておられる方は是非とも次世代に
送らずに御自分の代で解決しておいて下さい。
土地境界の話を切り出すと、始めは隣家とギクシャクした感じを覚えますが、話が決まると今まで以上に親密になれるケースが多いようです。住宅の建て替え等の折に自分勝手な境界を主張してしまい、隣家ともめるケースが多いようです。双方がそれぞれの言い分を通そうとすると、広大な地域の測量が必要となり、多大な費用負担が生じます。又、隣家と溝ができてしまうこともありますので注意が必要です。
何の予定も無い時に双方で立ち会って境界を確認し、土地家屋調査士を介して正式なものにしておくと良いと思います。
次世代の方々が困惑しないように、早めの手立てを考えて下さることをお薦めします。
  

アパート経営に関しては斡旋する方や実行する人、様々な思惑があると思います。私、
個人的にはお客様にアパート経営は勧めておりません。相続対策として「負の資産を作ることにより資産全体が減少される」とか「借家建付地の減額が受けられる」とかの効果を謳っていますが、経営としての採算性はどうなのでしょうか？
農地であった土地やアパートの建物に固定資産税が掛かってきます。又、家賃収入には所得税が掛けられます。そして借入金の返済もあります。５年１０年後の修繕費は積立
らてるのでしょうか？・・・これらが全て賄われて、且つ収入に余剰があるのであれば
アパート経営もよろしいんですが・・・実情は如何なものでしょうか？
アパート経営をお考えの方に一言。
アパートの建物が賃借人の目を引く期間は長くはありません。見た目よりは機能重視で計画されることをお勧めします。
  

不動産を購入するとき、仲介した不動産業者に手数料を払います。物件の紹介料の割には
高い！と思われた方は多いかもしれません。この仲介料ですが、単なる物件の紹介料ではなく、保証料だと考えて下さい。通常の物品と違い、高価な買い物でも不動産には保証書が発行されません。
不動産を購入する際には契約の前に必ず取引主任者による重要事項説明があります。これは物件の安全性を購入者に説明し、納得して頂くもので保証書と同じ役割をします。
万一、購入物件に不具合があった場合、取引主任者が責任をとります。ですから、取引主任者は物件に落ち度が無いように入念に物件の調査をし、書類を作成します。又、取引主任者は不慮の事故の対策として、自らが高額な保険に加入している方も多いようです。
保証されるパターンや内容については様々ですが、売主と交渉するより取引主任者を介して話を進めるほうが手堅くて安全であると思います。
不動産業者に支払う手数料は安心料であると考えたらいかがでしょうか？
  

Ｇさんが亡くなられて１０年近くになりますが、Ｇさんが生前に連帯保証した債務はまだ分割返済が済んでいません。Ｆ社長は、Ｇさん所有の建物で事業をしておりました。Ｆは事業を拡大したくてＣ銀行に融資を申し込み、Ｇさんに借金の保証人を頼みました。Ｆは、日頃からＧさんに媚を売り保証人になってもらう準備をしていたようでした。
Ｃ銀行は、Ｇさんの資産内容を見込んでＦに大金を融資しました。しかし、Ｆの事業は上手く行きませんでした。ＦはＣ銀行との金銭消費貸借契約書の保証人の欄についてＧさんには次の様に説明していました。「Ｆの会社が借金をして連帯保証人の１番がＦ、２番がＦの妻、３番目がＧさんだから安心して保証人になって下さい・・・。」とのことだった様です。Ｆの会社に対してＣ銀行は借金の返済を迫りました。同時に、Ｃ銀行はＧさんにも借金返済を要求して来ました。
３番目だと思っていたＧさんは私に相談してきましたが・・・Ｃ銀行は取れるところから取ることを徹底しました。連帯保証人は借入者と同様の債務を負うことをＧさんは知りませんでした。Ｇさんは落胆し、以後の措置を私に依頼しました。私は、Ｇさんの賃貸収入を見込んでＧさんの取引銀行と交渉して借金返済の金策をしました。
結果として、Ｇさんの不注意が原因ということになりましたが、Ｆは悪い奴だと思います。
  

亡父が貸していたトラックの駐車場にいつの間にか地上権が・・・といった事件がありました。相談者の話によると、バブル期の頃に耕作しなくなった畑３００坪位を埋め立ててトラックの駐車場用に貸した土地があったそうです。借り手は、敷地の隅に箱型の休憩所と事務所を兼ねたものを置いていたようです。しばらく後、運送業の申請が必要な為、車庫と給油設備を作りたいとの要望があり、親類の建設関係の人に相談したところ「何の問題もない」との事だったので承諾したとのことでした。ここが間違いの原因でした・・・車庫は木造の骨組みにトタンを張っただけのトラックが１台入る程度の簡易なものでした。しかし、この建物が敷き全体に地上権を生みだしたのでした。事前に相談して頂ければ絶対にありえなかった事件ですが・・・知り合いになる前のできごとでしたので助言できませんでした。
相談者の方とはいろいろと対策を考えました。弁護士に相談に行ったり、運送業の許可を出した所へも相談に行きましたが、結局八方塞がりでした。
運送会社の社長も悪意を持ってしたことではないが売買の話の折には地上権を主張するとのことでした。又、先方の弁護士も、地上権が発生した経過を見れば気の毒に思いますが、法的には地上権がありますとのことでした。
その後、相談者はこの土地を忘れたいとの気持ちから、運送会社と協議して売却しました。
その時々の当事者の方々の事情や思惑は分いろいろとあるでしょうが、土地の賃借は慎重に扱ってほしいと思います。
余談ですが、地上権で得をした運送会社の社長さんは、無償で得た地上権に法人税他を課税されたと思います。
  

東日本大震災の後、日本の株価は低迷しています。世界中の投資家が日本株を手放したことが原因だと思います。世界の金持ちが日本株で損をしないうちに資金を安全な手堅いものに替えたと思われます。結果として、円相場が上がり、金相場が上がりました。
さて、私達は自分の財産をどのように管理すべきでしょうか？老後の蓄えをどのように守ればよいのでしょうか？
資産を分散して持つことです。預金一筋、国債一括では何かの時には全滅してしまいます。それでは、どうすれば資産を減らすことなく維持できるのでしょうか？今回の日本株価低迷時に、資産を投資ファンドと金ファンドに分けて持っていたとしたら、値下がり分と値上がり分で資産は減らずに済んだと思います。今、お金が必要なら両方売却すれば、元金はそのままです。では、売却せずに両ファンドをそのまま持っているとどうなるでしょうか？・・いつの日か、日本の景気が回復して投資ファンドが値上がりし、金に集まっていた資金が株式投資に流れ、金ファンドが値下がりするかもしれません。しかし、値上がり分と値下がり分で資産は保たれると思います。
  

土地の売り買いの際に価格の目安として「相場」と言う言葉を使います。これは、近隣の売買事例を参考とし、売り手はこれより高く、買い手はこれより安くなることを望みます。
不動産業者等が造成して販売した分譲地は　道路やライフラインが完備している土地ですから、おおむね「相場」の価格となります。しかし、道と水路があり、近隣には住宅も多いと言った、現状が農地山林で土地はどうでしょうか？｢相場｣で売却できるでしょうか？
何も問題が無ければ、造成に必要な金額と販売経費を除いた額が土地の価値となります。
ところが、土地があっても、思いもよらない問題を抱えていることが多々あります。
売買する土地は、現状のまま使用する以外はほとんどが造成工事をして住宅地等にします。この造成をするには当該地を管轄する行政機関と諸々な協議をしなければなりません。その過程で行政側が要望する内容によっては莫大な費用を要するものもあり、造成の費用が
大きくなりすぎて土地の分の価格が無くなってしまう場合があります。
例えば、分譲予定地から大きな道路に続くまで現状の道と水路を拡幅しなければならない場合があります。拡幅に必要な土地の購入から道路水路の工事費は全て造成計画者の負担となります。よって、分譲地は｢相場」で販売する訳ですから付帯工事費が大きくなるような土地はもともとの土地の価格が無くなってしまいます。
土地があれば財産価値がある様に思いますけど・・・しかし、その様な土地でも相続の際には路線価格という尺度で査定しますから、相続税を課税するようです。
  

相続税法が改正され、相続財産評価総額から控除される基礎控除額が縮小されます。
基礎控除の基準が何をベースに算出されるかはわかりませんが、縮小されますと、現行法では相続税が課税されなかった被相続人と家族が住んでいた家屋敷に課税されることになるかも知れません。
現行法の基礎控除額ですと、市街地に６０坪程度の土地と４０坪程度の家に住んでいても
相続の対象にされませんでしたが、改正されますと課税の対象になる可能性が出てきます。
バブル期よりは家屋敷の評価が下がりましたが、この程度の資産には課税しないで頂きたいと思います。
私のお客様の中には相続により取得した３００坪を超える敷地に住まわれておられる方がかなりおられます。皆様共通におっしゃられる事は「固定資産税が高くて困ります。」です。
原因は、固定資産税評価額の「みなおし」の法改正です。
先代の頃は、農家の仕事場であったり、生産拠点であったりしましたが、固定資産税が今ほど高くはありませんでした。法律の改定により固定資産税は増額して行き、不景気を無視して右肩上がりにますます増額されて行きます。広い敷地を譲り受けた人々はどうすればよいのでしょうか？サラリーマンでは固定資産税が払いきれないかもしれません。
事業用の敷地に変更して固定資産を経費に計上するか、売却して小さい住居に移る等が考えられます。市街化であっても住居系の用途地域ではアパート経営ぐらいしかできませんので解決策が難しいです。
転居を考えて、前記の規模の家屋敷に住んでいても相続税を課せられるようになって行くのですから・・・私達の生活と税の関係はどうなって行くのでしょうか？心配です。
  

土地を所有していると、その土地に隣接する土地の所有者および道路を挟んだ対面の土地所有者の印鑑（実印）を書類等に押印して頂く必要が生ずることがあります。
正確な土地の形状、面積を確定する場合は必ず必要になります。又、行政の方針によりますが、自分の土地であっても現状と異なる利用目的に変更する時にも同様の印鑑を求められることがあります。
自分の土地なのになぜ？と思われる方が多いと思いますが・・・社会生活とは
近隣との調和が必然です。
何時近隣の印鑑が必要になる事態となるかは予測できませんが、近所へのちょっとした気遣いは必要であると思います。
御自身が所有する土地は、時折徒歩にて見回り近隣に不快な思いをさせていることが無いかどうか確認することが望ましいと思います。草や樹木の枝が伸び放題にならないように管理することや、敷地の雨水が越境し無いようにすることもことが大切なことです。自宅から離れた土地は特に気遣って下さい。
又、隣接者に会われた折には笑顔で会釈しましょう。
御自身が印鑑を押す側になった時のことを想像すれば、隣接者の気遣いの程が
理解できるかもしれません。
国や地方自治体が隣接者になる場合にはそれぞれの規定がありますので、費用をかけて処理して頂くことになります。
隣接者の印鑑は頂いたり、あげたりするわけですから五分五分と考えることも
できますが、頂く時は意外と心労と時間が伴うものです。
この印鑑が数件で済まない場合には、この段階で計画が中断することもあり得ます。他人の心の奥底までは推測できませんので、平素の心掛けを大切にして
行きたいものです。
  

自分の住んでいる敷地の隣が農地であったり山林であったりすると「少しでもいいから売ってくれないかな・・・」という思いをなされたことがある方は少なくないと思います。勇気を出して申し込んだら・・・意外と高くて断念した方もいると思います。高いのは
何故でしょうか？理由を詳しく説明する地主さんはいないと言っても過言ではありません。その土地の評価（公に買い上げる価格等）は近隣の分譲地の半値以下かも知れません。高くなってしまう理由の一つは結構面倒な手続きと費用と時間が必要なのです。例えば、１０坪ほどの話であっても、その元の土地の隣接者全員に説明し、測量をしてから納得して頂き、資料を提供して印鑑（実印）を頂きます。ここまでの心労と時間は地主には大変な負担です。隣接者とスムースに話が進めば良いのですが・・・
案外難しいものです。それから分筆をして、売却します。農地の場合はさらに面倒です。ここまでの費用は１０坪の土地の価格ではとても賄いきれません。簡単には売って頂けない裏には訳があるのです。  

高齢な御両親が健在である長男の方（Ａさん）から賃貸用大型店舗建設について相談を受けたことがあります。
御両親は市街地に大きな農地を所有しており、Ａさんは、奥様と共に一生懸命に農家を経営しておりました。
建設計画が進む段階で、私はある提案をしました。親から土地を借りて賃貸業を行うにあたり、建物の所有者をＡさんを筆頭に
妻、兄弟姉妹で共有とし、利益の配分をすることを薦めました。
御両親の相続は必ずあるので、円滑に進める為にも是非共同経営でとお願いしました。Ａさんは家族と話し合った後に、共有比率も決めてくださいました。店舗は完成し賃貸はスタートしました。建設費用の返済もありますので、手元に分配される現金は多くありませんでしたが、Ａさんの兄弟姉妹は喜びました。現在、Ａさん達は借入金の返済の済み、お父様も亡くなられましたが、皆さん仲が良く、相続も円満でした。  

私の事務所の近くに祖父の名義のままの土地があります。一般の人の生活用道路になっておりますので価値はありません。
なぜ、祖父も父も名義を変更しなかったのでしょうか？財産価値が無いからほっておいたのと思います。近隣に住まわれておられる方が時折訪ねて来られて、その土地に関係する書類に印鑑を押してほしいと言われます。もちろん、私は同意しますが・・・同時に、当該土地の推定権利者は３０人位いることをお知らせします。
祖父の子供達は全員他界しており、孫は１７人おります。孫も他界し、ひ孫に権利が
移っている者もいます。私にも正確な権利者は分かりません。
当該土地に係る書類に必要な印鑑を全て揃えるには、複雑な戸籍調査と労力を要します
ので、私が代行することはできません。
当該土地の受益者の方たちが協力して処理なされば良いと思うのですが・・・誰が主となって行動するのか？費用負担の話はどうするのか？難しそうです。
このようなケースは全国的に見れば膨大な数に上ると思います。行政が関与して整理すればよいと思うのですが・・・。それに費やす負担が市民に平等的で無い為にできないのかもしれません。
時が経過すればするほど面倒に成ってゆくばかりの問題ですが、その都度に受益者が
処理して行くしかないのでしょうか？
未相続の財産も同様に複雑化して行きますので、相続は円満に進むことを望みます。
  

相続は荘厳な大事業です。資産の受け手にとっては、死別の悲しみも束の間に取り組まなければならない大仕事です。相続とは、被相続人である故人が築かれた資産を、全て羅列し、相続人が協議して分配する作業です。
この協議が無事に済めば、後は法に添った事務処理が進みます。
この一大事業を円滑に進める為には、被相続人となる方、あるいは本家を承継する方の相続に対する考え方と相続の事前準備が大きく作用します。

私自身、仕事柄前記の方々より相談を受け、様々なアドバイスをさせて頂き、相続税資金の作成
の為に不動産を処分するお手伝いをさせて頂いたこともあります。

では、どのような事前準備をするのでしょうか？
被相続人、又は主相続人が個々の相続人と相続のことについて話をしておくことが必要です。
個々の相続人の考え方をお互いに知っておき、各々が充分検討して話し合いを済ませておくことが大切です。又、相続税の総額とその分担、支払い方法等を、事前に分かっていることも重要です。
相続による紛争はドラマの題材になるくらい、人間関係を虚無化します。
次回からは、準備事例と紛争事例を掲載して行きます。

私は、相続に関しては先人の思いを尊び無事に済まされることを心より祈る者です。